商品住宅预登记的性质和效力问题。

商品房预购人在签定合同后并不能立即实际取得房屋的所有权，其债权生效后至物权的实际取得存在一个时间段。因而，合同实际履行的风险也随之增加，特别是预售方可能出现“一房二卖，多卖”的情况下，与多家买主签订商品房买卖合同。但合同备案登记，就制度设置而言，不具有对抗第三方的效力。《物权法》第二十条规定：“当事人订立买卖房屋或者其他不动产物权的协议，以保证将来实现物权的物权，在此基础上，当事人可以向登记机关申请预告登记，以保证未来实现财产权利。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不得发生物权效力。建设部2008年7月颁布实施的《房屋登记办法》第六十八条关于预告登记后对登记房屋进行处分的规定，实质上是该条款的细化扩展。

对于预告登记的性质，学界尚有一定争议。有法可依原则，将预告登记权视为物权性质的债权；物权债权化说，将预告登记视为使被登记请求权具有物权效力，从本质上讲，它是对实际登记的权利人进行权利处分；两者兼有债权性质说，认为预告登记介于债权和物权之间的一对成。本文认为，预告登记实际上是对债权的登记，在赋予请求权对抗第三人效力的基础上，保护了登记权利人的利益，而不能使登记权利人具有物权支配性。所以，从本质上讲，预登记的权利仍然是债权，只具有一定的物权性质。

而且预登记权的效力，依照民法理论和各国关于预告登记的立法，都有保全权利效力、顺位效力、破产保护效力(满足效力)。我国《物权法》第二十条只规定了预告登记的保全效力，其他几种效力未作规定。另外，按照法条的规定，未经预告登记权利人同意，不得处分改不动产，而不是“处分该不动产的，不发生物权效力”。按照物权划分原则，预售方擅自将房屋出卖给第三人，则第三人的债权仍然可以得到保护。

对预销售和预销售合同登记制度的比较。

预登记制度的建立，在商品房预售销售合同这一债权和物权实际取得时间较长的合同形式中，可以有效地保护购房者的期望物权利益。但是，由于预售合同登记和预告登记都是在商品房买卖合同签订后进行的物权取得登记，实践中存在一些买方将两者混为一谈的情况。

(一)两者的区别。

第一，两者性质不同。摘要商品房预售合同登记备案是一种公共法律调整方式，是一种行政管理方式，是国家运用公权力对市场进行宏观调控、监督管理的一种举措。但是对预告登记，虽然其性质在学理上仍存在争议，但对其属于私法范畴的制度却毫无疑问。

二是两者的效力不同。商品房预售合同登记备案是行政机关对商品房预售的一种行政管理方式，只是确认，有记录合同，对其本身的民事效力没有任何影响，也没有公示公信力，不产生对抗第三人的效力。而且从法律规定来看，预告登记制度十分明确地保护了登记权利人的债权请求权，使登记权利人的债权请求权具有物权性排他性，能够对抗第三人。也就是能有效地阻止登记权利人以外的其他人对登记房屋进行处分，基本保证了登记权利人预期的财产权利。

同样，是否强制不同。正如前面所指出的，商品房预售合同登记属于公共法律调整范畴，相应地，进行合同登记是预售方必须履行的行政意义。但是，商品房预告登记作为一种保护自身民事权利的措施，一般可以由当事人选择适用。虽然有一些地方为规范房地产交易秩序，将公权延伸到这个领域，出台了相关政策，要求预售方必须进行预告登记，如《海口市房地产管理局关于预购商品房屋预告登记有关问题的通知》(海房字(2007)132号文)规定预售人除应在网上即时备案外，另外，在合同签署后30天内申请预告登记。然而，上述法规对预告登记并无强制性规定，也不能从根本上改变预告登记当事人的自愿自主。

(二)商品房预售合同登记和预告登记制度的衔接。

建设部2008年7月颁布实施的《房屋登记办法》第70条规定，在申请预购商品房预登记时，应当提交的材料中包括了已经登记备案的商品房预售合同。在实践中，要求预告登记必须以预售合同为准。

健全预售合同登记制度和预告登记制度。

从预售合同登记备案制度的目的来看，应区别二者的功能，并明确预售合同登记备案制度的立法价值，充分发挥其作用。特别是要让购房者充分了解这两套制度的区别。商品房预售阶段二者共存，既发挥各自的功能，又共同起到维护商品房买卖市场秩序的作用，但实际上，正如前面所说，由于购房者对相关法律规定不了解，许多购房者无法正确区分二者，认为预售合同备案登记具有对抗第三人的效力，或者是与预告登记混为一谈。

与此同时，对预售方未进行商品房预售登记只是在书面表述中“应当”而未落实的严厉处罚措施。如未办理预售合同登记备案，相关法规、政策都没有明确的处罚措施。另外，一些地方政策规定，如果预售方没有进行预登记，买受人可自行申请预登记，但如果未对预售方进行合同备案，则买方是否能自行备案。如没有明确规定，买方可自行办理合同备案，根据预告登记需要有合同备案的要求，如果卖方没有进行合同备案，买方也很难申请预告登记，到最后，买方在保护自己的权利时，还是显得非常被动。在立法中，不仅要明确对未按规定进行登记的预售方的法律责任，更要明确买方的权利和救济方式。