房地产企业成本核算内涵

 

《企业会计准则第14号——收入》有明确要求，即：“已发生或将发生的费用可以可靠计量。”公司的会计制度对成本进行了科学的定义。房地产开发成本核算是指根据成本项目对某一批商品房开发所需的所有费用进行总结和分摊，最终得出项目总成本和单位建筑面积成本。具体成本构成和会计方法如下。

 

（1）房地产企业成本的构成

 

从土地、建设、安装、市政设施、管理、贷款利息、税费等费用，可分为土地、土建、管理费、销售费、融资费；房地产开发企业建设成本分为五个方面：征收、拆迁、建设、基础设施、公共设施等五个方面，不能按有偿转让社区公共配套设施费用和间接开发费用。根据开发目的，房地产开发公司的产品成本可分为四类，一类是房屋开发成本，二类是土地开发成本，三类是相关配套设施的开发，四类是建设项目的开发成本。

 

（2）房地产企业成本核算

 

本文认为，在房地产开发成本核算中，除严格按照国家规定的会计制度和财务制度外，还应考虑以下问题。首先要确定费用收集对象，即费用计算单元。在此基础上，笔者提出参考房地产开发项目中的项目内容和时间进度作为确定评价目标的方法。二是建立费用项。成本项目的合理分类可以客观地反映产品成本的构成，有利于降低成本的分析和研究。在具体会计中，不应有太多的支出（特别是单一支出），应尽可能合并。第三，是核算管理成本。企业管理费用具体包括管理、财务、销售费用三个方面。根据我国现行房地产开发公司的会计准则，上述费用视为当期成本，并计入当期损益。诚然，这种做法与核算中的比例原则背道而驰。最后，工程完工和决算。房地产开发费用核算的最终目标是确定项目总成本和可销售面积开发费用，从而实现企业的经营效益。在“提前费用”账户下，未实现的项目预算计入成本，确保项目最终决算顺利进行，项目完成后根据实际费用调整项目成本。